城市更新-北辛安區棚改的前后對比

在解放前，位于老北京城天橋東邊的龍須溝是條臭水溝，因臟臭名揚北京，污物漂流、蚊蠅孳生，是一片“骯臟之地”，居民飽受其苦。解放以后，人民政府立即對其進行徹底整治，使其變成一條清水溝。后來老舍以此為題材，寫下了著名的《龍須溝》劇本。

時代在變，人民對于美好生活的向往不變。龍須溝以后，北京的城市更新，也還在以一種穩定的方式推進著——以新時代的邏輯。

比如說，位于北京石景山西部的北辛安區棚改。

北辛安是長安街西延線上最大的城鄉結合部，也是石景山區曾經最復雜的棚戶改造區，2019年開年北辛安就好事連連，各種重磅規劃小編感覺它要逆天啦!

城市園林、交通樞紐、名校、商業娛樂中心全齊了!北辛安不僅是北京市最大的棚戶區，更是曾經的石景山區政府所在地!

在4年前，北辛安還是一個典型的棚戶區。從空中俯瞰北辛安，低矮的窩棚密密麻麻擠成一個個小方塊兒，藍色和棚頂和灰色的屋頂是主色調，在灰蒙蒙的天氣中顯得破舊。

一株株枝葉稀疏的樹木掙扎著從房屋之間逼仄的空間中探出，盡管盡力伸展，但看上去還是像沙地中零碎的小蓬草。

而在不遠處，首鋼幾根不再吞云吐霧的大煙囪默默地聳立著，一如既往。

走在北辛安的胡同里，狹窄的小道基本只能容納兩輛小轎車并行，胡同里更多的是三輪摩托車和小卡車來來往往。

在胡同兩側，大部分商家的招牌、對聯已經褪色、卷邊。

和大多數棚戶區一樣，如亂麻似的的電線橫七豎八地在低空交纏又分開。

無論從哪個角度看，那時的北辛安都是一派衰落的景象。

2014年，北辛安棚戶區改造，2015年10月完成規劃并獲批，8個月后完成立項。

2016年11月，作為北京最大的棚改項目，北辛安啟動拆遷并于42天內完成。

2017年7月，棚改項目首期安置房開工。

棚改完成后的的北辛安，定位為“科技金融城”，以現代創新金融產業、新興科技產業、體育和文化傳媒產業為主導，集科技金融商務、高端住宅、綜合換乘、購物休閑等多功能為一體。

簡陋的窩棚消失不見，取而代之的將是規劃布局科學合理的社區，寬敞、舒適、美觀、智能化的住宅房屋和有品質的生活空間。

北辛安的前塵往事

從京西古道邊駱駝隊休憩的小鎮，到石景山區最繁榮的“小西單”、區政府所在地，再到石景山區其他地帶興起，而這里反而落后，三代北辛安人眼里，這片故土有著講不完的故事。

自二戰結束，北辛安便成為石景山最熱鬧的地方!石景山上的大戲臺敲鑼打鼓聲十里八鄉都能聽到，街邊擺攤的人從山腳下一直延伸到北辛安鎮里。

除了農村常見的生活用品，還有炸丸子、炸糕、炸油餅等小吃，如同節日一般熱鬧。

路北邊的老藥店“中新藥店”，公私合營之前的名字是“天和藥局”，有著百年歷史。

早年間周邊古城、八角地區的病人都會來到這里看病、抓藥，于是有居民還給它取了個名字“中國第一天和藥局”，凸顯它在人們心目中的重要性。

1968年將地址選在了這里。直到1978年區政府搬走前，北辛安一直是石景山區的“核心地帶”。

這里所有的居民都能說出“小西單”、“小王府井”、“小大柵欄”等北辛安大街昔日的名稱。

直到1993年石景山星座商廈開業，北辛安終于不再是商業最發達的地區了!

漸漸的北辛安衰落了，最后反而成了石景山區曾經最復雜的棚戶改造區，無論教育、衛生、交通、出行都落后于石景山其他地區!

2016年底北辛安正式啟動棚戶區改造工程!終于涅槃重生啦!

北辛安的改造

北辛安在改造過程中，也曾面臨重重難關：

一、體量巨大，改造門檻高

北辛安地處石景山區“一軸三園”的重要區域，南臨長安街，西臨冬奧組委，曾是石景山區黨政機關所在地，在2010年以前一直作為中國鋼鐵工業龍頭企業-首都鋼鐵股份有限公司的生活配套居住地。

隨著區政府遷址、首鋼外移、本地居民搬出，北辛安逐步落后于現代都市的發展節奏，繁華逐漸被蕭條所取代。

2016年，北辛安被正式列為市重點棚戶區改造項目，并一舉成為北京市迄今為止規模最大的棚戶區改造項目。

說它規模大，乃是兩種意義上的。

一是面積大

據了解，北辛安棚改項目占地147公頃，大約相當于206個標準足球場的大小，可建計容面積約218萬平方米，建成后總建筑規模將達到320萬平方米;

二是影響大

項目改造涉及居民6000余戶，占北京2016年全年改造任務的15%，此項目更新改造共可實現人口疏解約2萬人。

項目改造共遷移低端產業200余家。

如此大體量的棚改項目，面臨的困難和挑戰也是顯著的，說是過五關斬六將也不為過。

要想真正做好城市更新，房企必須要有能力做到這三點：

1、大規模的資金投入；

2、具備低成本融資渠道；

3、強大的過程管控能力；

二、統籌協調

解決了“錢”的問題以后，擺在城市更新面前的最新關卡則是“人”，主要是利益平衡的問題。

眾所周知，伴隨著棚改、舊改的是財富效應的涌動，而有利益的地方，就有江湖。

在城市更新過程中，權利主體多、違章建筑多、產權關系復雜，多元的利益訴求之下多方博弈，往往難以達成共識。“談不攏、拆不動、賠不起”是老大難，更有甚者，拆遷過程各類矛盾沖突頻發，出現群體性事件。

如何在疏解人口、拆舊建新、安置等工作中處理好與各利益相關主體的關系，避免出現負面性的民生事件，充分考驗企業的智慧和統籌協調能力。

北京北辛安項目更新改造過程中，被譽為“征收的百科全書”。據悉，為了在公平公正公開的基礎上兼顧效率，采用了雙管齊下的辦法：

1、公開透明，以人為本

在大量的拆遷經驗中，暗箱操作常常是引發對立情緒的罪魁禍首。

為了取信于民，在征收工作確立了“公平公正公開”的最高指導原則。

具體來看，北辛安百姓房屋的征收價格透明、公正;房屋征收的評估公司是由百姓投票選舉產生;老百姓選號選房環節亦嚴格按照“公平公正公開”原則，公平合理地推進。

2、引入電子化平臺，八大促簽方法驅動

辛安項目建立了電子化指揮平臺，用技術手段對征收實況進行實時更新和實時監控，確保“公平公正公開”的最高指導原則能夠落地施行。

項目推進中，還采用了八大促簽方式：房源促簽、十橫促簽、組織促簽、拆違促簽、環境政治促簽、司法宣傳促簽、整體搬遷促簽、補償決定促簽，多重手段并舉。

從結果來看，北辛安啟動拆遷并于42天內完成，取得總量6000余戶的居民房屋征收，創造了非住宅簽約率100%、住宅簽約率超98%的佳績，且實現了征收階段民事糾紛“零發生”，各方利益主體關系均得到妥善處理，堪稱教科書級別的現代化征收方法。

三、建設，運營與文化生態打造

不破不立，但是“立”的難度要大過“破”。

就城市更新而言，資金和利益平衡可以很大程度上解決“拆”的問題，但是如何“建”，又是一門大學問。

在對北辛安棚改中，更新改造之前便認真、詳實地解讀了區域發展規劃。結合石景山區全面深度轉型、高端綠色發展、建設國家級綠色轉型發展示范區的發展目標，再考慮地塊資源稟賦和客戶需求。

在這一定位下，項目以現代科技金融服務業、新興科技產業、體育和文化傳媒產業為主導，打造集TOD高端商務服務區、高端住宅、綜合換乘、購物休閑等多功能為一體的魅力新城。

在促進區域優勢和引入產業的耦合方面，兩大產業群發揮了關鍵作用：

城市運營產業群在國內一二線城市建設運營甲級寫字樓、星級酒店、購物中心綜合體等擁有的深厚經驗;

創意設計及現代服務產業群則立足“人本城市”理念，在現有業務基礎上發力文化、教育、養老、物流等業務。

二者結合，使得北辛安量體導入了合適的產業。

值得注意的是，城市更新不是在白紙上作畫，不等同于建新城，它重在更新，重在品質的升級。在更新的過程中，在原有的空間內進行有機、創新性的更新的同時，要融入文化、生態要素，為片區注入靈魂。

改造后的北辛安

北辛安改造后，原石景山區政府、新華書店、中新藥店、工人俱樂部、北辛安生產資料供銷社五大具有歷史價值的特色老建筑均得以保留。

新華書店將成為閱讀書屋，開設閱讀室和古舊藏書陳列室;老區政府將變身為城市發展館;工人俱樂部將作為懷舊劇場使用，設置紅色經典電影放映區和文創產品、文藝影視作品創作展示交流區……

這些標志性老建筑按照一比一的比例進行原拆原砌遷建，并以其為根修建“石景山新安森林公園”，設立“鄉愁記憶”景區，留住城市珍貴記憶。

整個公園還將建設尋幽引靜、濕地煙霞、果林花海、秋山暢遠、松石匯景、森林體驗景區六大景區，滿足居民文化休閑需求。

出了家門進“氧吧”，體驗四季之美

在回遷安置房項目的南側，一處總面積17.99公頃的城市森林公園將在年內建設完成，未來入住小區的居民僅需步行就能在這座綠色的大“氧吧”中盡情的休閑娛樂，在這里人們不僅能夠欣賞到四季植物的美景，還能在坐落于此的城市記憶博物館群中感受一段記憶、回味一段歷史。

新安城市記憶公園建設地點位于西長安街北側，是西長安街城市森林公園群之一，項目北至規劃市政路，南至長安街西延線，西至北辛安路，東至古城西街。

為了留住鄉愁，守住文脈，在北辛安棚改項目中，專門在新安公園中規劃了石景山區城市記憶博物館，將北辛安老街上有價值的五棟建筑整體遷移至公園內，讓北辛安的老住戶和老石景山人在這里能夠望得見街、看得見景，記得住鄉愁。

“鄉愁記憶”景區位于整片綠地的西北側，將原景重現曾經熱鬧繁華的北辛安大街，目前已經完成主體遷建的有新華書店、中新藥店、老區政府、工人俱樂部，待遷建的為生產資料供銷社。

據北辛安居民介紹，新華書店在北辛安棚戶區啟動搬遷之前，一直在正常營業。

鄉愁記憶只是新安森林公園七大景區之一，除此外，整個公園還將分別建設尋幽引靜、濕地煙霞、果林花海、秋山暢遠、松石匯景、森林體驗景區。

新安森林公園北側為北辛安回遷社區，東側為老古城回遷社區及商品房，居住人口較多，屬大型社區，但目前周邊并沒有公園可供居民休閑所用。占地面積18公頃的新安森林公園建成后，將會給居民提供一個休閑好去處。

目前公園規劃已通過市、區兩級方案審查，并納入2019年全市新一輪百萬畝造林任務!預計2020年完工正式投入使用。

交通出行方面

金安橋交通樞紐位于北辛安棚改項目西北角，集地鐵1號線、6號線、S1線、M11號線于此交匯!東部即將開工建設的蘋果園綜合交通樞紐，西側為拓寬的北辛安路，南部規劃建設的公交樞紐，且各居住區之間均有新建市政道路相連，交通非常便捷。

待各條地鐵線路及其換乘站建成，北辛安、蘋果園地區將集聚4條地鐵線路和多條公交，配合大悅城等一批大型商業配套綜合體，遠期規劃達到日均95萬人次，將成為京西最大的區域交通樞紐。

名校教育資源

北辛安地區引入名校資源，1608-712地塊中小學合校用地項目建設北京市十一學校石景山實驗中學，一所集小、中一體的公辦優質校!

結合北京十一學校的辦學理念，將來咱石景山北辛安地區，將有一所“精品化、特色化、多元化、國際化、現代化”的高質量品牌學校啦。

回遷安置房全精裝，可拎包入住

北辛安回遷安置房開設了樣板間!這些實景樣板間展示了一居至三居的不同戶型!

這些戶型大部分為南北通透或者純南向設計，包括墻面、地磚、木地板、衛浴、廚房、暖氣等都進行了全面的裝修，從廚房的洗菜池到衛生間的洗臉池、盥洗柜、馬桶、淋浴花灑再到廚房的燃氣灶臺、抽油煙機等一應俱全，其中客廳鋪裝的是地板磚，臥室統一鋪就的木地板。

北辛安棚改項目回遷安置房共包含11個小區的69棟樓，其中部分樓棟已在年前實現了結構封頂。

在全北京的回遷安置房里，這個交房標準應該算是全裝修里的精裝了，居民可以實現拎包入住!

安置房將打造為北京乃至全國的安置房示范樣本!是按照綠建二星、產業化施工、精工交房等高標準。

配套商業將于安置房同步建設

石景山區住建委相關負責人介紹說，北辛安棚戶區改造項目北起阜石路、南至石景山路、西起北辛安路、東至特鋼廠區，項目總用地面積約137公頃，規劃總建筑規模約216.37萬平方米。

目前項目仍在全面建設階段，其中回遷安置房共有11個居住區、69棟樓，屆時將可滿足6000余戶居民的回遷需求。據悉，安置房將全部達到綠建二星標準，同時按照全裝修標準交房。

據介紹，北辛安棚改項目將規劃新建70余公里的市政道路和專業管線，部分路段已經完成建設，后續市政道路、綜合管廊、專業管線將加快建設，2020年全面建成。

同時，未來的北辛安還將從教育、交通、醫療、購物等各個方面為居民提供完善的生活配套服務，該地區目前已完成一所學校及幼兒園規劃建設，后續還將建設9萬平米街區級高端配套設施

綠色住宅、城市森林公園、名校教育、醫療養老、社區服務、公共交通等，購物中心!北辛安地區未來將成為石景山經濟發展的重要載體，將成為石景山的又一新地標!

有人說：老舍先生要是能看到今天北辛安的變化，又能寫出一部《龍須溝2》了。

期許北辛安更好的未來。