2019特色小鎮規劃方案-最新特色小鎮規劃指南

本文根據特色小鎮的發展特點總結出了特色小鎮的“四特本質”和“三大邏輯”，構建了特色小鎮開發的“雙產業、三引擎、五架構”，整合特色小鎮規劃理念，實現規劃手法創新，形成了五類綜合開發運營模式。

一、把握特色小鎮的“四特本質”

特色小鎮是旅游景區、產業聚集區、新型城鎮化發展區三區功能合一、產城鄉一體化的新型城鎮化模式，開發時需要把握“四特”本質。

二、遵循特色小鎮發展的“三大邏輯”

(一)政府的區域發展邏輯

產業化：培育特色產業，增加就業人口，拉動政府稅收;

城鎮化：完善基礎設施與社會公共服務，打造城鎮核心功能，推動城鎮化。

(二)企業的市場運營邏輯

企業在協助政府實現城鎮開發的基礎上，獲取合理的盈利。

(三)居民的工作生活邏輯

滿足居民就業、居住、休閑游樂及精神層面的各種需求，實現宜業、宜居、宜游、宜享。

三、構建“雙產業、三引擎、五架構”

特色小鎮的發展架構可以概括為“雙產業、三引擎、五架構”。

四、整合特色小鎮規劃理念

(一)規劃引領

以高質量規劃引領特色小鎮的科學發展，可從政府管理層面把控。比如云南省規定沒有編制規劃的小鎮，不予審批項目，不予撥付建設資金。

(二)多規合一

編制產業規劃(主導產業規劃、泛旅游產業規劃)、城鄉總體規劃、土地利用規劃(國有建設用地、集體建設用地等)、景觀規劃和城市設計等，形成特色小鎮“多規合一”規劃體系。

(三)落地實施

在規劃過程中，導入產業資源、旅游IP、運營管理機構、開發建造機構、投融資機構等，實現全要素一體化資源導入。

(四)互聯網+

運用互聯網思維，實現小鎮規劃中的基礎分析、功能產品、保障體系、落地實施、城市營銷等方面的突破。

五、實現特色小鎮規劃手法創新

以產業鏈整合為模式，突破原有的項目推進和開發時序，將后期導入前期，在進行策劃規劃設計的同時，引入后期的建造、成熟項目、營銷、管理、服務、投融資等資源，使得策劃規劃過程也成為一個推動項目落地的過程。

• 前后端導入

在特色小鎮開發中，注重實現前后端聯動，形成產業鏈的總體合理化方案，實施全過程持續多年的跟進服務。

• 結合建造導入

在工程技術、專項建造、建筑材料、裝飾專修、工程管理等領域，實現旅游EPC和專業專項EPC資源導入。

• 結合運營導入

導入各類開發運營資源，實現整體聯動，協同發展，共創共贏。

• 結合投融資導入

以整合特色小鎮下的投融資平臺為基礎，構建與培育區域旅游上市公司和新三板企業為核心，PPP項目為抓手，創新旅游IP導入為驅動，形成創新的旅游投融資模式，推進特色小鎮創新發展。

六、形成特色小鎮五類綜合開發運營模式

特色小鎮的開發運營主要包括五個方面：

(一)土地一級開發

• 僅做土地的一級代開發，直接獲利;

• 進行一級土地開發，同時通過其他模式(如補貼方案等)，享受升值收益結構。

(二)二級房產開發

• 包括六大房產結構：一居所地產、商鋪型地產、客棧公寓型地產、二居所地產(周末)、三居所地產(度假)、養老地產;

• 通過銷售回收經營等方式形成銷售運營模式。

(三)產業項目開發

• 一是特色產業項目開發，包括科教文衛等產業事業導入，及產業園、孵化園等產業本身開發;

• 二是旅游產業項目開發，包括旅游吸引核項目(如主題公園)、休閑消費聚集項目(如休閑商街)、夜間休閑聚集項目(如水秀表演等)，通過項目的運營獲得收益。

(四)產業鏈整合開發

• 兩大產業鏈：泛旅游產業鏈和特色產業鏈;

• 兩大產業鏈相互支撐，構建區域產業生態圈，包括金融、教育、居住人群、城市化結構和政府政策等。

(五)城鎮建設與公共服務

• 城市服務：公共交通服務、社會服務等;

• 城市管理：城市智能化管理、政府政策等;

• 城市配套：銀行、學校、醫院等。

特色小鎮的產品線要清晰

選擇特色小鎮的戰略發展方向是產業研究的核心。

經過一年的探索實踐，特色小鎮的產品線已逐漸明朗，具備行業前瞻性的開發商已搶先發布自己的小鎮發展白皮書，為搶占特色小鎮高地繪制了宏觀發展藍圖。根據行業觀察及深度研究，我們認為無論未來小鎮開發主體如何變化，特色小鎮將圍繞以下幾個最有前景的產業方向進行突破：

1、以康養為主要產業的康養特色小鎮

2、以生態農業為主要產業的田園特色小鎮

3、以體育運動為主要產業的體育特色小鎮

4、以教育為主要產業的教育特色小鎮

5、以文化旅游為主要產業的特色旅游小鎮

6、以高科技研發為主要產業的特色科技小鎮

綜上所述，特色小鎮未來將圍繞健康、旅游、體育、文化、農業、高科技等幾個主要產業方向發展。

發展特色小鎮重在科學培育而非簡單跟風。



面對這一新的發展需求，政府部門應該汲取以往發展中存在的盲目投資、貪大求快和千城一面的教訓，讓“指揮棒”更科學，切實引導產業、人才、資金和土地的合理配置，讓特色小鎮成為經濟新常態下名副其實的增長極。

一個完整的特色小鎮生態系統，通常分為核心產業、衍生產業和配套產業三個層級，由內而外實現共榮共生共享。

1、單一產業難以為繼。非工業類特色小鎮，以康養、田園綜合體、民宿、旅游、文化為主題的小鎮。單純做任何一個產業，生態系統都將難以建立，投資收益更難以保證。

2、統一運營才能協調發展。產業布局不同、服務領域不同、產品基因不同、運營周期不同、盈利模式不同。碎片化運營的結果將令小鎮失去活力，投資回報遙遙無期。

3、融合的關鍵是產業鏈的挖掘、細分和創新。只有將當地的特色手工藝、非遺文化、土特產、歷史符號等進行充分挖掘，并通過創新手法實現被傳播、接納體驗、加工實現產品化、被售買。才能實現由核心產業向衍生產業過度，激發產業活力，最終實現投資效益最大化。

4、小鎮商業模式需集成創新。以一種前所未有的視角，再造產業流程、供應鏈條、管理流程，把散落各處的碎片資源重新配置，變成滿足市場需要的新東西。