休閑農業用地問題-農用用地如何改變成建設用地

按照土地用途劃分，土地分為農業用地、建設用地和未利用地3種，耕地屬于農業用地的一種。

而土地用途又有規劃用途與現狀用途，現狀用途就是土地在現實生活中是做什么用的，規劃用途是土地在《土地利用總體規劃圖》中允許未來做什么用的。

明白“農業用地”和“建設用地”是怎么劃分的

農業用地

農業用地是指直接用于農業生產的土地，因此任何間接用于農業生產的土地或者不是用于農業生產的土地，都不是農業用地。

農業用地包括種植農作物的耕地(基本農田是受國家特殊保護的耕地)。

耕地又可分為五種：

①灌溉水田

指有水源保證和灌溉設施，在一般年景能正常灌慨，用于種植水生作物的耕地，包括灌溉的水旱輪作地。

②望天收

指無灌溉設施，主要依靠天然降雨，用于種植水生作物的耕地，包括無灌溉設施的水旱輪作地。

③水澆地

指水田、菜地以外，有水源保證和灌溉設施，在一般年景能正常灌溉的耕地。

④旱地

指無灌溉設施，靠天然降水種植旱作物的耕地，包括沒有灌慨設施，僅靠引洪淤灌的耕地。

⑤菜地

指常年種植蔬菜為主的耕地，包括大棚用地。

建設用地

建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，即用于修建各種物體的土地。

建設用地的類型包括：

①城鄉住宅和公共設施用地，即城鄉居民住宅、學校、醫院、商業、道路、給排水、電力、電信、防洪、供熱等公共設施用地。

②工礦用地，即工業用地和礦業用地，包括工業產房、各種倉庫、動力設施、各種堆場、道路、礦山操作場地及配套設施等用地。

③交通、水利設施用地，包括機場、鐵路、公路、港口、航道、水電站、水庫及人工運河等用地，不包括天然河道用地。

④旅游用地，即專門供游覽參觀的設施用地，包括風景名勝區、游樂場、高爾夫球場等用地。

⑤軍事設施用地，包括軍事訓練、軍事指揮、防務設施、營房、武器裝備倉庫等用地。

⑥其他建設用地，即除上述之外的各類建筑物、構筑物用地。

鄉村旅游與文化綜合體的開發模式及運營方向近年來，休閑農業迅速崛起，對農業增值增效、農民創業增收、農村繁榮穩定發揮重要的推動作用。

而要發揮農業休閑、觀光、旅游等功能，必須建設配套的商業和服務設施，勢必要涉及土地問題。

我國實行嚴格的基本農田保護和建設用地管理政策，它們之間會不會產生矛盾?

《國務院辦公廳關于推進農村一二三產業融合發展的指導意見》(國辦發[2015]93號)提出，對社會資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經營活動。

那么農業用地轉為建設用地應當辦理農業用地轉用審批手續。

農業用地轉用審批指農業用地按照土地利用總體規劃轉變為建設用地的審批權限和審批程序。

⑴農業用地轉用必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢該農用地是否符合上述的各項規劃。

⑵確認該農業用地可以用于建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》，用地單位應按規定繳納選址規費。

⑶用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。

⑷用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，并繳納各項審批費用。

⑸用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。

⑹國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農業用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。

⑺由國土資源局具體負責對該農業用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協議，按征地程序辦理征地手續。

⑻國土資源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批準書》，被征地單位應在規定的期限內交出土地。

農業用地轉為建設用地流程

一、預選符合規劃的農業用地

農業用地轉用、征用土地，必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農業用地為建設用地后，應首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢是否符合該農用地的各項規劃。

規劃必須符合原國家土地管理局發布的《土地利用總體規劃編制審批規定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。

如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批準提供建設用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準手續。

如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內，土地行政主管部門不受理其建設項目用地報件，各級人民政府也不批準提供建設用地。

二、編制建設項目可行性論證

確認該農用地可以用于建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規定繳納選址規費。

其中，農用地轉用和土地征收批準文件有效期兩年。農用地轉用或土地征收經依法批準后，市、縣兩年內未用地或未實施征地補償安置方案的，有關批準文件自動失效。

三、提出用地預審申請

用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。

建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。

建設用地單位申請預審，應當提交下列材料：

1.建設項目用地預審申請表(該表由國土資源部統一規定);

2.預審的申請報告，內容包括：擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規模和擬用地類型、補充耕地初步方案;

3.需審批的建設項目還應提供項目建議書批復文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。

如建設項目涉密軍事項目或是國務院批準的特殊建設項目用地的，建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。

國土資源局在自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內，完成審查工作，并出具預審意見。二十日內不能出具預審意見的，經負責預審的國土資源局負責人批準，可以延長十日。

四、預選符合規劃的農用地

用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，并繳納各項審批費用;

環境保護部門根據《中華人民共和國環境保護法》和(86)國環字第003號《建設項目環境保護管理辦法》對建設項目進行審批。

某些建設項目，還需要報勞動行政部門依據《建設項目(工程)勞動安全衛生預評價管理辦法》予以審批。

五、提出項目用地的正式申請

用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。

六、各級政府審批

國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。

能源、交通、水利、礦山、軍事設施等確需單獨選址建設的項目，在《國務院關于投資體制改革的決定》(國發〔2004〕24號)實施前批準立項的，仍按原規定報批用地;實施后，屬國務院、國家發展改革等部門或省級人民政府批準、核準的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報國務院批準;除此之外的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權限的，土地征收必須報國務院批準;建設項目確需占用基本農田的，必須報國務院批準。

其中，如占用農用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案;農村集體經濟組織占用本集體農用地和單位占用國有農用地的，不需擬定征地方案。

七、辦理征地手續

由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協議，按征地程序辦理征地手續。

其中，征用土地的各項補償，應在征地補償安置方案批準之日起3個月內，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發放建設用地批準書，農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。如征用農村集體土地，征地補償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農村集體經濟組織支付。

國家征用土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。

征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。

每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。

八、領取用地批準文件

國土資源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批準書》。

九、繳納出讓費，獲得土地適用權

土地征用后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關規定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。

十、開始建設適用土地

簽訂合同并按約繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續予以施工建設。