特色小鎮開發-如何做好特色小鎮項目

時下地產業最熱的項目莫過于特色小鎮，從各地開發商一擁而上的舉動上就可以看出特色小鎮的火熱程度，開發打造特色小鎮是有門檻的，不是什么鄉鎮都可以作為特色小鎮來開發，通過對特色小鎮的分析，華程天工歸納出以下5個知識點，希望對大家有所幫助。

特色小鎮項目開發的五個原則

1、做好產業

有的房企希望以“產業小鎮”為幌子拿一些便宜的地，然后蓋住宅來賣。這在過去粗放管理的時候也許能在部分區域蒙混過關，現在則完全不可能了。

現在，即使是比較粗放的地區的管理，也是把小鎮分成好幾期，項目一期完成招商入駐，才能開發二期。想糊弄是不可能的。

而在上海等地，根本不看入駐，而直接看稅收。

你拿地的時候，地方政府就會與你簽訂對賭協議，要求你第一年實現多少稅收、第二年實現多少多少稅收……如果不達標，合同就會終止，你就要退出。

如果是工業用地，以畝產來衡量創稅能力。如果是商辦項目，則按平方米衡量創稅能力。

而且，地方政府能夠判斷你是否有導入產業的能力，以及產業的成熟度如何，而不會聽你講故事。

根據綠地的經驗，不同地方的地方政府，都會有一個主導產業發展的官員，他的專業能力是很強的，他能甄別出你的技術和能力。

和政府談判之外，收并購也是獲取小鎮地塊的一種方式，收并購獲取的項目土地一般拿地早、地價便宜、優惠力度更大。

2、產業導向

如果你家企業在某個產業上有優勢，就要尋找重視這個產業的城市或區域拿地。

你的產業匹配地方政府的產業方向，他就愿意和你深入合作。否則，除非你實力特別強，地方政府是不會接受的。

為什么?

從程序上來講，地方政府的產業規劃，都是經過人大等部門討論審批的，不會輕易改變。

從客觀條件來講，當地能作出相應的產業規劃，一定是因為當地有一定的產業基礎了，可以集聚產業。

你的產業再好，不能和之前的產業基礎關聯形成規模效應，也很難發展。

3、位置選擇

小鎮最終是要吸引精英人群前來，才能夠發展的，如果位置太偏，無法吸引到足夠的人才，就發展不起來。所以小鎮一般離大城市不能太遠。

具體多遠合適?要看城市。二線城市，輻射力相對弱，就要近一些，最好是郊區。

北京上海等城市，輻射力比較強，那么北京附近的城市，比如保定，也不是不能選擇。

當然，距離和交通的方便程度是相輔相成的，如果有軌道交通，遠一點問題也不大。

4、核心資源

比如，如果小鎮最開始的出發點，就是承接大城市的溢出，那么距離和交通就是核心資源。

再比如，文旅小鎮，景觀資源、歷史資源就是核心資源。

而產業小鎮，附近區域相關的產業資源就是核心資源。

因為產業小鎮只能是集聚產業資源，而不能完全憑空去創造資源。

如果當地人口流失嚴重，或產業基礎為0，不管多強的企業，去了也只能失敗。

當然，還有的小鎮可能不止一個主題，那就要有多種資源。

5、地塊規模

小鎮規模大了，邊際效應才會大一些，能導入的資源也會多一些，小鎮的優勢才會出來。

小鎮的地塊，規模至少要1500畝。3000畝左右的特色小鎮，一個主導產業就夠了。而5000畝的特色小鎮，如果引入的是新興的產業，后續發展前景很廣闊，一個產業也夠了。

而產業如果相對成熟，或者產業鏈沒那么長，5000畝以上就可以考慮引入2個以上的產業。

當然，現實操作中，地塊是分批拿到，分期開發，最后連接起來的。

華程天工總結：眼界決定成敗，選擇開發特色小鎮就需要去做好功課，認真的了解它對待它，而不是投機取巧鉆政策空子，華程天工專注于地產規劃設計15年，我們期待為您服務。