特色小鎮建設方案_設計規劃的內容及細節(內含詳細攻略)

特色小鎮是一個以產業為核心，把生產、生活、生態相融合的特定區域。作為多維度復合生態體系，特色小鎮究竟有何要素?那么怎樣從無到有打造特色城鎮呢?這篇文章將全方位解析特色小鎮策劃與規劃模式，供您參考。

第一，特色小鎮的核心是什么?

特色小鎮的核心就是產業的升級轉型。有些地塊生態環境的確不錯，看上去很美，卻是投資陷阱。特色小鎮不是傳統的旅游地產，其核心是發展產業，選址不能像旅游地產那么隨意。更何況，上一輪旅游地產熱潮中因選址不當而半死不活的項目還少嗎?

第二，房地產商做的是真正意義上的特色小鎮嗎?

現在房地產行業也推出了特色小鎮，如萬科良渚文化村、綠城桃李春風等。坦率來講，這兩個房地產的標桿小鎮雖然聲譽很高，但都沒能列入杭州市余杭區的區級特色小鎮。政府一直在強調特色小鎮不能房地產化，這是因為特色小鎮強調“產業”、“文化”、“旅游”、“社區”四位一體，這的確包含社區，但是文化、旅游、社區最終是為產業服務的，沒有產業就是房地產。

第三，特色小鎮就是產業園嗎?

當然不是。只有產業，沒有文化、旅游、社區配套的就是產業園。

浙江省人民政府關于加快特色小鎮規劃建設的指導意見是在2015年5月8日公布的。在這之前，江蘇于2005年提過，第二個是云南，做文化、旅游，利用傳統的保留下來的自然資源、文化資源或鄉村資源拿來開發運作。這可以說是一種比較片面化的特色小鎮類型，還算是好的。第三個是北京于2011年提的疏解首都功能的等等，總體來說都不是特別成功。

因此，特色小鎮從頭到尾只有一種模式，就是浙江省在做的，也是中央在強調的。所以大家在做小鎮之前，首先要問一下自己在做的是真小鎮，還是假小鎮。

之前大家的習慣是先拿地，拿完地再請人策劃規劃，決定項目具體做什么。因為小鎮項目規模大，單一的形態和業態難以支撐。所以，很多人就將更多的類別組合進去，也就是“文旅是個筐，什么都往里面裝”，甚至什么“紅”就學什么。“形易學，神難造”，就小鎮建設運營問題，照搬“網紅爆款”的小鎮外表容易，這樣看似業態豐富、功能更全、風險更小，但如果頂層設計沒有做好，風險也最大。要實現有文化自信和品牌、品質、品位生活和產業的特色小鎮項目需要清晰的產業內容邏輯、頂層設計，依據地方歷史、地方優勢及差異、孵化各地獨特的經濟文化生態，需要精心運營和時間沉淀。

隨著時代發展和科技進步，未來的小鎮旅游將呈現全域智慧化趨勢和智慧服務場景主導的產業鏈整合趨勢，特色小鎮項目運營的關鍵不再是傳統的鄉鎮旅游開發，而更多是發軔于場景的體驗。人們喜歡的不僅是小鎮本身，而是小鎮所處的場景，以及場景中自己浸潤的情感。“末端前置化”運營是以市場為導向，提供個性IP化服務——要打造能“生錢”“興業”更能“養心”“續命”的特色小鎮，務必堅持“末端前置化”運營思路，“內容為王”，把特色小鎮可持續運營做為一切工作環節的基礎與核心，讓創新的小鎮場景成為新的鏈接入口，新的流行方式，新的生活圖譜，新的消費型態。

所以今天主要和大家分享的是一個特色小鎮基本的思維路徑、思維要素、思維邊界是什么。政府做什么?企業做什么?我們做特色小鎮就應該思考這樣具有落地性的問題。如果這點想不明白，造出來很有可能變成鬼城、空城。


 

特色小鎮是多維度復合的生態體系，各個維度缺一不可、緊密相連

首先有策劃后才有規劃。策劃的第一步就是定位，包括戰略定位、市場定位、功能定位、產業定位、形象定位等。定位是一個系統工程，不是一拍腦門想出個漂亮口號那么簡單。

定位之后，就是大創意。所謂大創意，就是結合區域文化與特色資源，創造性地提出支撐定位的最核心的超級亮點與引爆點。以小鎮為依托，以產業為紐帶，以文化為內核，將文化創意和小鎮建設運營高度結合，將文化創意的個性化服務植入到產業及小鎮的各個方面，從而讓客戶能夠無時無刻體驗到文化內涵與產品的豐富性和多樣性，找到項目的“魂”之所在。這才是“找魂”的奧妙。沒有大創意，項目策劃就會流于平庸，往往大而全，滿天星斗沒有明月。

有了定位和大創意，之后才是體系化的專業工作，如產品體系、業態組合、開發策略、運營模式、經濟分析等，這些工作倒相對容易，當然要結合豐富的經驗。

總之，策劃必須以定位和大創意為統領，而不是直接去做那些體系化的專業工作。

█第一政策。

中國主要的資源是控制在政府手里，現在做特色小鎮，黨中央一再強調是政府引導、企業主體、市場運作，政府不能像原來一樣做主導。那么政府掌握的這些資源通過什么方法交給企業呢?我們認為是政策。

第一是考慮在特色小鎮里面有什么政策?國家、省里、區縣、地市有什么政策，怎么把它用好?政府如何去配合?

第二是考驗政府執政能力，如何制定針對特色小鎮符合市場規律的政策?

█第二是運營。

首先，我們要思考政府引導、企業主體、市場運作，那么政府的邊界在哪里?企業如何與政府合作?哪些企業可以承擔最重要的平臺角色?如果我們是一般的房企要轉型應該如何做?絕對不能說一句政府引導、企業主體、市場運作就可以了，我們必須要形成一套模式。

政府主要做三件事情，第一件是制定規則，要制定符合市場規律的規則;第二是要維護規則。這點的難度不小，尤其是在北方一些城市。只有通過法律手段、通過合作文本來確定，這是最好的辦法;第三件是房地產企業面對政府的時候，千萬不能把政府看成土地的供給者或是基建、配套工程的提供者，政府是企業的背書、宣傳號召力。

第二個是管委會。浙江省特色小鎮基本都有一個小鎮管委會，這是因為目前我們的行政機制和市場機制沒有辦法完全接軌。小鎮管委會隸屬于區縣一級的政府，比如基金小鎮，沒有任何行政審批權限，只能做兩件事情，第一件落實政策，第二件就是服務，企業進來后要注冊，只要準備的資料齊備、合法，交給管委會，一個工作日搞定。如果是企業來做這樣的事就非常困難，很多地方都有國投、城投的公司或平臺操作這種事情，但工作開展都不順暢。

第三個是平臺公司。既然特色小鎮是多維度生態系統，就必須具備幾個特點：一是開放式的結構，在這點上房地產就很難，因為房地產從運作到成本都是封閉的，浙江省的如果是由一個企業來主導，那么這個企業一般要很厲害，比如阿里巴巴，云棲小鎮就是由阿里巴巴主導。二是平臺公司。三是龍頭企業具備強大的撬動能力，在浙江往往會形成政府、管委會、平臺公司這樣的三級結構。

所以，不同的特色小鎮，要選擇合適的企業，從房地產或者企業的角度來講，我們肯定是希望自己在特色小鎮里面承擔的職責分量更重，這就需要考慮清楚你是要通過合作還是并購，或者自己培養。

█第三個是產業。

我們認為做特色小鎮首先要考慮產業問題。中小城市為什么人口外溢?我們知道房地產的房價主要取決于人口所在的城市是流入型還是流出型，而人口的流入流出主要是產業問題，所以產業是特色小鎮的核心。我們認為，首先一個3平方公里的特色小鎮，必須是圍繞一個主導產業，這個主導產業隨著時間的變化，可能會發生變化。主導產業定位是非常精準的，比如基金小鎮，一說到基金，大家就覺得是金融版塊，銀行、信托、擔保、基金等，但其實單單就基金而言，又可分為公募、私募，私募又可分為股權、量化、對沖、證券，股權還能分為天使、風險等等，所以在這里面必須定位非常精準。有了精準的定位，第一撬動的絕對是政府。

其實很多的特色小鎮，它的產業可能很多是本身有這個產業，而我們要考慮的是如何升級轉型。

█第四個是金融。

在這里我主要講三點。第一點就是針對小鎮內部構建一個降低成本、推動發展的引擎。降低成本，房地產為什么不愿意做這個事?這是因為房地產進去以后，整體成本自然而然就上去了。從政府的角度來講一定會考慮哪些錢該花、哪些錢不該花，浙江省特色小鎮的政府投資一般會占20—40%。我們企業做的特色小鎮最關鍵就是如何盈利。特色小鎮既然是一個創新，政府要創新，企業要創新，市場要創新，產業要創新，我們的盈利模式也得要創新。

傳統的盈利方式主要有五種，第一種是旱澇保收;第二種是在建設里獲得盈利;第三種是房地產賣房子;第四種是自己經營一部分;第五種是房企進來持有60—70%比例?，F在有些企業在不斷研究新的模式，這需要政府放權。比如拿基金小鎮來講，三年前稅收2.4億，今年的稅收預計達到25億，三年時間增加了10億，如果企業來做，能不能享受政府的稅收分成，這就需要政府有這個決心和魄力來做稅收增值部分的分成。

第二點就是像夢想小鎮，三年前附近有個樓盤均價1.3萬，現在是3.6萬。這說明特色小鎮的撬動效應非常強。作為企業做特色小鎮的效果，能不能享受以上增值的部分呢?這在有些地方已經這么干了。

前面兩點都需要政府的突破，光靠企業不行，企業需要跟政府談判，第三點就是企業本身要做的。假如說小鎮的確是很不錯的，我們能不能做股權投資、風險投資?目前在杭州、深圳都做得不錯?，F在走在前面的一些開發商都非常迫切地想要找到這樣的一條路徑——在特色小鎮里找到新的盈利方式，每個人都處于這樣的瓶頸狀態，大家都是位于同一個起跑線。

█第五個物理空間。

物理空間是一個地方到底適不適合做特色小鎮?適合做什么類型的?適合哪些企業進入?需要什么開發模式和運營機制?

█第六科技。

我們將通過互聯網的手段把特色小鎮串聯起來，最后形成資源平臺。第一個看小鎮與小鎮之間產業是不是互補的，第二個看資源實際上可以合作，這是我們下一步要做的事情。

在這里面(齒輪圖)每個要素都是互相關聯的，這也是為什么傳統的設計、策劃機構沒有辦法把一個特色小鎮做起來，沒有辦法落地。特色小鎮建設的緯度太多太復合，主要做三件事情：一是怎樣促進企業升級轉型，二是怎樣推動及配合政府的高效治理，三是通過互聯網手段將小鎮與小鎮之間、小鎮與社會之間串聯起來，實現產業互補。


 

特色小鎮規劃到底是什么?

特色小鎮規劃：是集小城鎮適用的產業規劃、小城鎮的人居環境規劃及風貌設計、基礎設施規劃、文化挖掘研究、旅游規劃、新技術的應用、體制機制創新和規劃建設管理的行動計劃為一體的綜合規劃，并在空間落地;

是策劃、產業、文化，在空間關系上的反映;

是和傳統的城市規劃和小城鎮規劃注重空間或產業等幾個方面不同的;

是全新的、不一樣的規劃，不是傳統意義上的空間規劃;

是一個麻雀雖小、五臟俱全的綜合規劃，是在城市規劃中所不能也不宜疊加在一起的建設指引規劃。


 

特色小鎮規劃主要包含以下內容：1個定位策劃+5個專題研究+2個提升+1個空間優化落地。

1個定位策劃：根據自身的基礎和獨特的潛力，抓準特色，明確特色小鎮的精準定位，進行充分的策劃來支撐特色小鎮發展。

5個專題研究：產業、宜居、文化、設施服務、體制機制五個方面的專題研究和實施方案，保障特色發展;

2個提升：旅游和智慧體系兩個提升規劃;

1個空間優化落地：最終通過一個空間優化落地規劃落實所有規劃設想，并明確實施步驟。


 

以上主要內容形成一個完整的特色小鎮規劃體系，系統解決特色小鎮建設面臨的問題，其中每部分的內容的關鍵又各有側重。

1、根據資源稟賦做好精準策劃

根據區位等資源要素進行綜合分析，找出自身特色，組織好，精準定位。對小鎮名稱、組織規劃、建設、運營、管理、融資模式、投資主體等內容進行明確定位和策劃。

2、堅持精選產業、項目落地的理念

傳統的城鎮規劃是留足城鎮的發展空間，不以產業為重點;這次特色小鎮規劃要以產業為重點，特別要突出產業選擇。產業選擇主要是結合傳統產業，發展適合小城鎮的產業，小城鎮適合的產業往往是傳統加工業、高新研發產業、農產品加工業、旅游業等，不發展不適合落戶小城鎮的大規模制造業，在產業選擇上還要考慮聚集人氣的項目。

重項目落地。找到有基礎的產業項目，做精做強，在空間上落地。用地性質、開發強度、建設時序都要落地，在圖紙上都要標注，并且這是特色小鎮規劃的重點內容。

3、注重營造美麗而有特色的空間環境

傳統小城鎮規劃重視發展空間，對風貌考慮不足，不重特色。本次特色小鎮規劃既要考慮美，重視風貌，還要考慮特色，既要考慮空間的精準，又要注重美的營造，要注重打造有特色的人居環境，不能千鎮一面。通過特色風貌，體現更高層次的追求。

有條件的地方一定要編制特色小鎮城市設計或風貌設計專篇，對老鎮區的外部環境、整體格局、居住街坊、商業服務、街道空間、建筑風貌、綠地廣場等風貌要素提出提升方案。注重對傳統文化元素符號、材質的提煉和應用。

4、規劃復合高質量的設施服務并輻射周邊

傳統規劃注重量的發展，忽視質的提升;更注重基礎設施的完善，解決有無問題，忽視服務水平的高低;特色小鎮規劃注重高質量的、復合的公共服務設施和基礎設施的規劃，要加強設施建設，提升服務水平?；A設施基于服務圈的理論配置，要小而綜，適合小城鎮特點，達到一定標準，并輻射周圍鄉村和地區。

5、注重傳承和發展文化，使小鎮富有內涵和魅力

特色小鎮不僅要有特色還要有文化，文化是特色小鎮的靈魂，要建設有品質，有內涵，有吸引力，要建設成讓人流連忘返的地方，而不是一個空殼。挖掘、傳承、發展文化變得尤為重要。文化要有歷史、有人物、有故事，要鮮活。挖掘和整理后的傳統小城鎮文化要在空間上予以體現，要提供文化場所，要在建筑、雕塑、小品、題匾、園林上予以反映，形成新的城鎮“八景”。還要不斷結合當前的形勢歸納和總結，傳承并形成當前的文化。


 

6、通過旅游和休閑加強小鎮的活力和人氣

傳統小城鎮規劃重視硬件的規劃并不注重活力等軟件的打造，本次特色小鎮規劃需要集聚人氣和創造活力。有條件的可通過旅游的方式提升吸引力，旅游設施、旅游線路都要有所規劃;旅游項目要注重中低端消費，考慮聚集人氣項目，比如夜宵一條街、跳蚤市場等;北方地區要有冬季的活動場所，南方地區要有雨季的活動場所;增強活力，積聚人氣，防止鬼鎮出現。

7、注重綠色、生態、智慧等時代理念的應用

特色小鎮規劃應具有超前意識，體現時代要求。應廣泛應用互聯網、智慧綠色發展理念。

互聯網代表著最先進的技術，而傳統小城鎮在城鎮形態中是相對落后的，本次特色小鎮規劃要用傳統空間形態承載先進技術，用智慧手段解決小分布散，相互之間有一定距離的問題，通過信息流避免無效的行動;綠色化、信息化還可以解決生產、生活之間的聯系問題;未來建設成比城市還讓人向往的理想生活空間。特色小鎮應該利用先進的理念和技術，提供優越的發展條件。針對綠色智慧發展需要專門做導則或專項規劃，作為專篇來進行設計。

8、加強高效而創新的管理

特色小鎮管理機構要小，管理上要精簡，要用復合的管理機制，避免大布置。要加強城鄉建設管理，加強去僵存新的機制設計。對于專門的人員、機構、管理方式、包括監管機制要有設計，突出高效和創新。特色小鎮的體制機制要高效，要變革，要注重建設管理機構及管理方式的設計，這也是特色小鎮規劃的重要組成部分。

9、強調多維度的綜合規劃

傳統規劃類型很多、內容很多，而特色小鎮規劃是橫向多規合一、縱向多個層面規劃的結合，是多維度、高度融合的綜合規劃，本身是一個多規合一的規劃。它不是傳統意義上的空間規劃，是綜合社會和管理的規劃。鎮里本身也是各種規劃的集合、整合。各部分綜合規劃內容需要在成果中明確表現出來。

10、注重以特色為導向的規劃

傳統規劃注重空間結構、基礎設施的建設規劃，本次特色小鎮規劃是在傳統規劃的基礎上突出特色——空間特色、產業特色等以特色為導向的規劃。有無特色將作為評判特色小鎮規劃好壞的關鍵。

11、堅持精明收縮(精明增長)式發展，要嚴控規模

特色小鎮建設應該走精明收縮(精明增長)的道路，避免建設規模過大，反對粗放式建設，反對快速式建設，反對一窩蜂式建設。應堅持緊湊布局和集約節約建設用地的原則，避免攤大餅式，根據自身資源和產業基礎及其分布情況，盡可能完善現有建設區。

12、堅持建設標準適度超前

特色小鎮建設要完善原有城鎮功能，提升生活質量，高標準建設，成為小城鎮建設的示范和城鎮化的新樣板。堅持高標準發展，不能再重復原來的低質量城鎮化，不要成為未來一段時間又要拆遷和改造的對象，避免低質量的建設造成浪費。

特色小鎮要以不低于城市的標準來建設。建一個成一個，建成經得起歷史檢驗的百年老鎮。

13、注重實效的建設規劃

以往的小城鎮規劃重視規劃期末終極藍圖的編制，而忽視近期建設規劃的安排。特色小鎮規劃應注重近遠結合，尤其要保持近期建設規劃的相對完整，是注重實效的建設規劃，合理定位布局，項目科學落地。

特色小鎮規劃不是墻上掛掛的規劃，不是研究，而是實際可操作的規劃，是規劃、是設計、是施工圖、是能指導建設的具體圖紙和方案。

14、以核心街區為重點打造

特色小鎮規劃是從一些有區位優勢、有活力、有產業前景的街區進入的一個激活式的規劃，激活城鎮活力，而不是一個以邊界為目標的規劃。以活力地區打造為引擎，有產業，有帶動項目，以活力復興為重點之一。

15、投入成本的經濟測算

特色小鎮規劃要注重經濟投入成本的測算，無論政府投入還是市場貸款，都要考慮本身資源條件對資本的承納能力和償還能力，要做經濟方面的核算和預算，這部分內容也是特色小鎮規劃的重要組成部分。

特色小鎮規劃不是法定規劃，而是行動計劃，也沒有形成定式，要根據自身情況，探索出適合本地的特色小鎮規劃，因地制宜地解決本地特色小鎮經濟平衡、項目落地等問題。

以上就是特色小鎮建設方案_設計規劃的內容及細節(內含詳細攻略)的全部內容，特色城鎮規劃不是法定規劃，而是行動計劃，沒有固定的形式。探索適合本地特點的城鎮規劃，因地制宜地解決經濟平衡和工程用地問題。華程天工完成了600余項高品質項目、累計運管景區30余家，在百余家全國競標中拔頭籌，華程天工以“智慧化技術推動城鎮進化與發展”為企業發展使命，在智慧人居、智慧園區、智慧商業、智慧旅游、智慧小鎮等領域都是相當權威的。