特色小鎮PPP模式-PPP模式土地利用的操作解析

特色小鎮建設無論是產業引導型、文化旅游型、資源集聚型等“特色”，都涵蓋了全產業鏈產品項目。

如：創新科技產業孵化園、文化產業園、休閑農業產業項目;旅游類產品項目，如：主題公園、商業街、古文化街、旅游景點、夜景旅游等以及特色小鎮配套服務類產品項目。

如：酒店、民宿、餐飲、溫泉、娛樂、表演等。



特色小鎮PPP模式項目的結構化要求各種不同類型的產品項目所對應的土地開發模式各異，從整體上看特色小鎮的PPP模式土地利用包括住宅用地、產業用地、商業用地和公共服務用地、農村集體土地等。

特色小鎮的用地保障是PPP模式社會資本和投資人亟待解決的問題，隨著特色小鎮項目的落地推進，如何在新增城鎮建設用地困難和耕地保有量嚴格要求下保證特色小鎮項目的土地利用開發，值得政府和社會資本各方積極探索和創新土地開發利用模式。

我們在操作的特色小鎮項目過程中探究國家及各地方政府的土地保障支持政策，總體上遵循的原則為：?特色小鎮的土地開發與土地利用總體規劃相銜接;?盤活存量建設用地;?探索農村集體土地多元有效利用。

綜合各地方政策提出的保障特色小鎮建設土地供應包括以下內容：

在保障特色小鎮土地供應的基礎上項目公司或社會資本如何取得土地使用權?特色小鎮的土地主要是建設用地和農村集體土地，在PPP模式中對于建設用地的取得依據《關于在公共服務領域推廣政府和社會資本合作模式指導意見的通知》(國辦發〔2015〕42號)及《關于聯合公布第三批政府和社會資本合作示范項目加快推動示范項目建設的通知》(財金[2016]91號)中提出采用多種方式保障PPP項目建設用地，具體的操作方式為：

有些地方政府針對特色小鎮利用現有房屋和土地，發展文化創意、科技研發、健康養老、工業旅游、眾創空間等新業態產業，可繼續按原用途和土地權利類型使用土地過渡期政策，過渡期5年。

期滿后按新用途辦理用地手續，若符合劃撥用地目錄要求，可依法劃撥供地。

保障了新業態產業的用地供應，促進了新業態產業的穩定發展。

特色小鎮建設是新型城鎮化發展的重要機遇，如何使農村集體土地參與到特色小鎮的鄉村旅游、休閑農業中，也是國家和地方政府近幾年積極探索創新的問題。

積極探索以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地，支持引導農戶依法自愿有償轉讓宅基地，對自愿將宅基地退還給農村集體經濟組織的，進行獎勵措施。

允許通過村民自愿整合，采取一事一議，在現有宅基地基礎上進行統一集中規劃建設。

農村集體經濟組織通過農村集體建設用地入股、聯營等方式與其他單位、個人共同興辦鄉鎮企業或參與基礎設施建設和旅游開發。

鼓勵農戶以土地經營權作價入股等方式參與特色小鎮產業項目，獲取合理收益。



此外，地方政府積極開展農村集體經濟股份制改革，將經營性資產折股量化到集體經濟組織，建立完善農民對集體資產股份有償退出機制。

在特色小鎮的開發操作實踐中鼓勵當地百姓就地創業，優先培訓當地人就業，對休閑農業、客棧、民俗、文化餐飲等項目可以優先選擇當地村民參與，使特色小鎮的建設能夠為農村和農民創造更多的發展機會。