中央關于特色小鎮用地支持政策

 

在關于特色小鎮的部委指導文件中并沒有對特色小鎮的土地支持政策做具體的規定，但是特色小鎮培育屬于深入推進新型城鎮化工作的組成部分，因此我們可以從《國務院關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》(國發〔2016〕8號)中看出特色小鎮用地政策的空間。

 

《若干意見》第六條“完善土地利用機制”為解決特色小鎮用地問題指出四個方向：一是規范推進城鄉建設用地增減掛鉤。也就是說從城鄉建設用地增減掛鉤所獲得的用地指標是特色小鎮用地來源之一。二是建立城鎮低效用地再開發激勵機制。允許存量土地使用權人在不違反法律法規、符合相關規劃的前提下，按照有關規定經批準后對土地進行再開發。這是提高原有用地效率的方式。三是因地制宜推進低丘緩坡地開發。這種方式可新增用地。四是完善土地經營權和宅基地使用權流轉機制。這里面含有兩塊，一塊是流轉，取得一定年限的使用權，另一塊是農民有償自愿退出，退出后減少的鄉村用地指標可以通過第一種方式轉化為增加的城市建設用地指標。各省關于特色小鎮的用地支持政策是在宏觀的新型城鎮化土地利用機制的進一步具體化。

 

關于特色小鎮建設用地

 

1、使用存量國有建設用地

 

批準使用：市政道路、公園、綠地、廣場等屬于公共用地，辦理批準使用手續，即批準用于建設市政道路等，可以發建設用地批準書，但不用發劃撥決定書或出讓合同等。這些用地在土地登記時也是只登記不發證。需要注意區分建設單位、管理單位與土地使用權人的不同。

 

國有土地劃撥，即行政方式。

 

國有土地使用權出讓。

 

國有土地租賃。

 

國有土地使用權作價出資或入股。

 

除批準使用和劃撥外，其他三種方式屬于有償使用。其中，出讓和國有土地租賃的具體配置方式包括協議、招標、拍賣和掛牌四種，作價出資或入股因有明確的使用者，只能通過協議方式配置。

 

2、圈內農用地辦理轉用、征收手續后依法提供給具體項目

 

土地利用總體規劃所確定的城市村鎮建設用地，被稱為“圈內用地”。為實施規劃，需要占用圈內用地，涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續;涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地由市、縣人民政府批準，由市、縣國土資源部門依法供應。

 

3、圈外單獨選址建設項目用地

 

能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城鎮村莊建設用地范圍外土地的，經批準可以在圈外單獨選址建設。涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續;涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續;土地供應方案在辦理農用地轉用和土地征收時一并批準。

 

4、使用國有農用地

 

建設需要使用國有農用地的，應當在辦理農用地轉用審批手續轉為國有建設用地后，依法辦理供應手續，不用辦理征收手續。

 

5、直接使用集體建設用地

 

有六種情形可使用集體建設用地。

 

鄉鎮村公益事業、公共設施用地。

 

村民住宅。

 

集體經濟組織興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的。

 

以集體經濟組織為主體開發建設公租房、鄉村休閑旅游養老等產業，或者以集體建設用地使用權作價出資入股、聯營與其他企業合作開發此類產業的。

 

在33個農村“三塊地”改革試點，集體建設用地使用權可以出讓、租賃、作價出資或入股，用于商品住宅以外的經營性項目。

 

返鄉下鄉創業人員，可依托自有和閑置農房院落發展農家樂;也可通過租賃農房或與擁有合法宅基地、農房的當地農戶合作改建自住房。

 

6、使用國有未利用地

 

建設項目可以使用土地利用總體規劃確定的國有未利用地，不需修改規劃，也不用辦理轉用和征收手續，直接批準用地。

 

7、　使用集體未利用地

 

可以參照方案五，直接作為集體建設用地使用。而國家建設項目使用集體未利用地的，應當辦理土地征收審批手續后依法供地;不需要辦理農用地轉用手續，不需要用地計劃指標，不繳納新增費和耕地開墾費。

 

8、使用設施農用地

 

設施農用地是指設施農業項目區域內直接用于經營性養殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產養殖的生產設施用地、附屬設施用地和配套設施用地，農村宅基地以外的晾曬場等農業設施用地。

 

設施農業項目不同于一般的建設項目，其用地也不同于一般建設項目用地，符合要求的設施農用地不屬于建設用地，按農用地進行管理，不需辦理農用地轉用審批手續，不作為新增建設用地管理。附屬設施和配套設施用地有一定比例限制。

 

設施農用地不包括以下用地：

 

經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所;

 

以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂;

 

以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。

 

9、結合土地整治、村莊整治安排用地

 

土地整治是對項目區內田、水、路、林、村等的綜合整治和統一安排，必然涉及到項目區內各業用地的重新布局、安排和產權調整。土地整治規劃方案中包含了整治后的土地產權調整和各類項目用地調整(地類調整和供地安排)。

 

土地整治實施規劃經批準后，應當依據經批準的實施規劃，相應調整項目區內各類用地產權和地類，直接為項目區內原用地單位整治后的用地辦理相應用地手續，不再辦理農用地轉用審批手續，也不占用土地利用年度計劃指標。安排原用地者用地后的剩余部分，應當依法辦理供地手續。

 

10、使用增減掛鉤項目建新區用地的，視同建設用地

 

農業項目使用國有農用地，有承包經營、承包經營權流轉、由農場職工按要求耕種等方式;

 

農業項目使用集體農用地，有承包經營、承包經營權流轉、四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)拍賣、由原農戶按要求種植等方式;

 

使用四荒地等未利用地的，有承包經營、四荒地拍賣、流轉等方式，使用年限最長50年，使用方向包括開荒造林、治沙改土以及休閑農業、設施農業等，用于非農業建設需要審批;

 

農村三項建設使用圈內農用地的，應當先行辦理農用地轉用手續，轉為集體建設用地后，再由縣市人民政府批準使用;

 

符合條件的農村道路用地和農田水利設施用地屬于農用地，不屬于建設用地，不辦理農用地轉用手續，不占建設用地指標;

 

地質災害治理工程用地，按照地質災害治理項目辦理項目審批手續，不辦理征收、轉用手續，不占用指標，但應當足額安置補償。

 

此外，還可以通過市場解決項目用地：

 

以轉讓方式取得土地使用權;

 

以股權轉讓方式取得目標公司控制權，進而實現開發利用目標土地的目的;

 

以合作開發方式開發利用目標土地;

 

原有建設用地地依法改變用途等土地使用條件后,用作發展項目用地;

 

原有建設用地辦理出讓、租賃等有償用地手續后，用作發展項目用地。