特色小鎮正確的拿地方法_怎么拿地最合適（內有＂土地攻略＂）

做特色小鎮最重要的是什么?沒錯，那就是拿地!這是小鎮開啟的第一步，也是最后一步，如果在拿地上面出現了問題，那么在后期再厲害的規劃、設計、方案那都是水中月鏡中花。下面華程天工為大家分享一些經驗，特色城鎮建設上面時候拿地最合適?

用地指標及土地的利益權屬問題是特色小鎮開發中最為困擾政府和企業的難題，國家政策一直在尋求解決之道，特色小鎮運營和開發商亦紛紛尋求政策突破，搶先水……

然而，用地指標如何解決?存量土地如何使用?在關于特色小鎮的部委指導文件中并沒有對特色小鎮的土地支持政策做具體的規定，我們可以從《國務院關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》(國發〔2016〕8號)中看出特色小鎮用地政策的空間。


 

《若干意見》第六條“完善土地利用機制”為解決特色小鎮用地問題指出四個方向：

一、規范推進城鄉建設用地增減掛鉤。也就是說從城鄉建設用地增減掛鉤所獲得的用地指標是特色小鎮用地來源之一。

二、建立城鎮低效用地再開發激勵機制。允許存量土地使用權人在不違反法律法規、符合相關規劃的前提下，按照有關規定經批準后對土地進行再開發。這是提高原有用地效率的方式。

三、因地制宜推進低丘緩坡地開發。這種方式可新增用地。

四、完善土地經營權和宅基地使用權流轉機制。這里面含有兩塊，一塊是流轉，取得一定年限的使用權;另一塊是農民有償自愿退出，退出后減少的鄉村用地指標可以通過第一種方式轉化為增加的城市建設用地指標。

在特色小鎮實際推進過程中，不僅用地指標有限，土地權屬也相當復雜。

我國土地主要分為農用地，建設用地和未利用地;從土地權屬的角度來看，分為國有土地和集體土地。由于特色小鎮主要以產業為核心形成的產城融合小鎮，因此其土地用途可分為住宅用地，產業用地，商業用地，公共服務用地及其他用地。不同用途土地獲取方式也不盡相同，根據實際產業、居住需求特色小鎮可采取以下幾種土地創新模式和策略。


 

1、爭取政策因地制宜，積極爭取使用好本省市關于特色小鎮土地政策。

很多省市對于特色小鎮都會優先安排用地指標，同時還配有獎懲用地指標。如浙江對如期完成年度規劃目標任務的，省里按實際使用指標的50%給予配套獎勵，其中信息經濟、環保、高端裝備制造等產業類特色小鎮按60%給予配套獎勵;對3年內未達到規劃目標任務的，加倍倒扣省獎勵的用地指標。因此在打造特色小鎮的前期需認真研究這些獎懲措施和相關政策，做到有的放矢。

另外很多省市地方探索城鄉用地增減掛鉤和集體土地流轉和租賃。比如湖北省2017 年起單列下達每個特色小(城)鎮500畝增減掛鉤指標;內蒙古自治區鼓勵農村牧區集體經濟組織和農牧民以土地入股，集體建設用地使用權轉讓、租賃等方式有序地進行農家樂、牧家樂、家庭旅館、農莊旅游等旅游開發項目試點。這些政策措施將極大地促進土地供應和使用效率。

2、捆綁出讓在拿地平衡上，可探索住宅、產業用地捆綁出讓。

佛山南海作為我國集體用地改革的試驗區，在很多途徑實施上都可為特色小鎮拿地提供借鑒。根據南海“53號文“探索實施的”混合功能出讓“的新供地方式，連片的工業區、村集體工業園區可在規劃的引領下，允許部分土地在符合環保要求、安全生產要求下，探索商住混合工業的用地功能。即通過住宅用地與產業用地捆綁拿地的方式，來獲取住宅用地。產業用地與住宅用地比例可根據具體情況而定，一般可按配比為5:5或者6:4來平衡拿地。

3、代建補償在針對產業用地的獲取方式上，可探索產業用地代建補償。

產業用地可采用出租、出讓相結合的方式獲得。其中，出讓部分的補償的方式，根據相關政策，可采取貨幣補償、物業補償、貨幣補償與物業補償相結合的形式，實現出讓收益補償、回購物業、代建物業等多種方式。村集體獲得代建物業后，再返租給園區運營商，可再獲物業租金收益。企業通過出租，可降低資金壓力;通過出讓可獲得物業產權，可出售，可抵押;通過物業補償的方式，可緩解一次性支付出讓金的資金壓力;對于農民來說，可獲得土地出租收益;獲得具有升值空間的補償物業;同時也能獲得物業返租的收益。

根據權屬不同，也可采取作價入股的方式。作價入股主要是與村集體合作，成立合作開發公司，風險共擔，降低前期資金需求;其缺點則是增加項目決策制約以及股東之間協調的工作。

4、工改創新對于使用權在私營業主一方，可探索多方合作工改創新。

對土地使用權在私營業主方的多方合作模式探索。政府通過土地項目差別化工地的政策和地區產業規劃，與開發運營方、私營企業主進行合作商談。私營業主允許土地進行產業升級改造，并以改造后的部分面積作為商住面積贈予改造方，開發運營方根據與私營業主和政府規定進行物業分配和產業運營。政府可根據項目投資落地成本、投資進度、生產經營等，逐年給予支持;同時鼓勵私企業主以土地使用權作價入股的方式參與，降低產業用地成本。

與傳統工業園區不同的是，特色小鎮將從土地財政向稅收財政進行轉變，從土地資源買賣向創新資源流動進行轉變。因此在前期進行特色小鎮策劃、規劃中就要搞明白其未來的盈利模式和特性，只有明白未來錢怎么回，怎么持續盈利，才知道當下應該以怎樣的土地模式進行開發、合作。

以上就是特色小鎮正確的拿地方法_怎么拿地最合適【內有"土地攻略"】的全部內容，與傳統產業園區不同的是，特色城鎮是由土地財政向稅收財政進行轉變，由土地資源交易向創新資源流動轉變。因此，在城鎮特色規劃的早期階段，需要了解其未來的盈利模式和特征。只有了解未來如何回錢，如何維持盈利，才能知道目前應該采用什么樣的土地模式來發展和合作，華程天工是中國智慧城鎮領域最具價值創新能力的杰出企業，用科技擔當時代責任，擁有11年的地產領域智慧化服務的堅持與積累，相信在這一塊能為您提供有用的價值。